留学澳洲“以房养学”注意三大要素

　　在上世纪八九十年代，中国人海外“移民潮”使得当时澳大利亚的房地产有较大的升温；从2005年开始随着大量留学生到澳大利亚求学，当地房地产的升幅又开始加快。2010年2月，当地楼市价格再次攀到高峰，今年第一季度整体住宅物业价格中位价较过去12月上升了18.7%，是2003年9月份以来的最大升幅。截至今年5月在澳大利亚两个最大的移民城市中，墨尔本的房价价格中位价12个月以来升幅高达17.81%，悉尼则升幅为11.93%，预计澳大利亚房价未来两年的平均升幅约为10%。

　　据了解，目前有意向购买澳大利亚房产的人群主要有两大类：一是选择投资移民的国内房产投资者，二是长期居住在澳大利亚并希望通过物业投资获得回报的留学生家庭。

　　澳大利亚住宅物业供不应求

　　在飞洋集团澳大利亚房产专家TINA看来，影响澳大利亚楼市的原因包括经济发展、人口增长速度、新房供应量和地域变化等因素，房屋供应与人们的需求是不平衡的。澳大利亚人口数在2004年之后增长率大幅上升，最新人口统计为2180万人，在新增人口中海外移民约占66%，远远多过自然出生的人口。与此同时，澳大利亚住宅物业呈现供不应求的局面，截至2009年9月份，过去一年的人口增长了45万，新房需求量为20万套，房屋的供应量却仅为13万套。 2010年累积新房的短缺量将上升到20万。

　　对于在澳大利亚留学的中国家庭来说，先买一套房，然后把房子租出去，租金所得的收入除了用于缴纳税款，还能补贴孩子的生活费，确实节省不少。而以后等到孩子学成回国，增值的房子又能出售，带回国内做创业启动资金。但澳大利亚房产专家也提醒投资者注意，无论是“以房养学”还是移民自住，投资者在澳大利亚投资房产都要考虑三大因素：交通便利、周围有名牌大学、购物便利。

　　投资房产要注意汇率风险

　　澳大利亚房产专家认为，澳大利亚政府的政策比较稳定，同时，政府给予当地第一手置业者的津贴比较高，让市场的热钱得以控制得比较好，因此市场泡沫也会少很多。澳大利亚的悉尼、墨尔本等大城市市中心的空置率低于1%，在物业升值的情况下，投资者可以通过出租来“以租代购”。在产权问题上，澳大利亚98%的房产都是永久产权，购房者在现房交割时通过律师两个月左右就可以拿到产权证。在澳大利亚，公寓、别墅和一些土地的期房首付只需10%，在交房或交地的时候才需要去进行贷款供房、供地，以及交纳其他杂费。而且，合约后面如写明“到期不交房子”，到时购房者可以拿回这10%的资金。

　　另外，在澳大利亚买卖房子也是非常自由的，投资者在购房后可以通过国内的移民中介或者澳大利亚的中介公司随时在市场上进行转卖，手续也非常简单，通过律师去操作就行了。

　　需要注意的是，在澳大利亚投资房产还要注意汇率风险，因为以换汇方式购买澳大利亚房产，汇率的变化可能会冲抵投资收益。此外，专家指出，购买澳大利亚的期房别墅，还是有一定风险的，投资人一定要看清楚开发商的资质，事先了解开发商的实力。同时在购房时需要找专业律师来审核购房合同，办理查楼收楼等买卖交易手续，然后透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。